ESTIMADOS:
En este espacio deberemos dejar los comentarios para ver como podemos arreglar la web del Colegio Inmobiliario.
http://www.colegioinmobiliario.cl/
Solo deben pincha la palabra "comentario", que está más abajo, ingresar sus datos y escribir sus ideas.
Saludos,
Cecilia
==============================================
RED EMPRESAS
=================================================
Red de Empresas:
C.Tinoco
Inmobiliaria Amancay Ltda.
Corretaje, Tasaciones, Administración de Edificios
Zonas:
Stgo Centro, Providencia, Las Condes, Vitacura
Concepción, Temuco
Obs:
-Les comento que necesito Dpto. en el centro, cerca del metro.
2Dorm, hasta 25 millones.
=================================================
Red de Empresas:
C.Tinoco
Inmobiliaria Amancay Ltda.
Corretaje, Tasaciones, Administración de Edificios
Zonas:
Stgo Centro, Providencia, Las Condes, Vitacura
Concepción, Temuco
Obs:
-Les comento que necesito Dpto. en el centro, cerca del metro.
2Dorm, hasta 25 millones.
=================================================
GESTION INMOBILIARIA - IICH
I N S T I T U T O I N M O B I L A R I O D E C H I L E
Promoción - nov.2006
--------------------------------------------------------------------------------
INDICE:
I.- Introducción
II.- Noticias
III.- Consultas o Comentarios
IV.- Resolución cuestionario de clases
--------------------------------------------------------------------------------
I.- INTRODUCCION
Estimados:
Este portal gratuito fue creado para que puedas hacer todas las consultas que requieras, estás podrán ser analizadas por todos nosotros para lograr obtener la mejor solución a tu problema.
Ctb
--------------------------------------------------------------------------------
II.- NOTICIAS:
El lunes 06 de nov 06 finalizó el curso de Corretaje y Adminitración de Propiedades iniciado en septiembre 06.
El martes 31 de octubre 06 terminó el curso de Tasación de Propiedades iniciado en septiembre 06, compuesto por arquitectos, ingenieros y otros profesionales.
--------------------------------------------------------------------------------
III.- CONSULTAS ó COMENTARIO:
Realiza tu consulta o comentario
--------------------------------------------------------------------------------
IV.- RESOLUCION CUESTIONARIO DE CLASES
Cuestionario N° 1
En forma resumida: ¿Qué entiende por Mercado Inmobiliario?
Negocio referido a la transacción de bienes inmuebles.
En forma resumida: ¿Cómo inciden las Grandes Obras Públicas en el Mercado Inmobiliario?
La construcción de grandes obras públicas que beneficien un sector, aumentaran el valor de las propiedades de ese sector y viceversa.
A su juicio, agregue, al menos 5 subproductos, del producto “ Departamentos Habitacionales”
Como ejemplo:
“Departamento de 1 ambiente edificio mixto: habitacional, comercial”
“Departamento de 2 dormitorios, un baño, 1° piso, edificio
“Departamento loft”
“Departamento de planta libres para oficinas”
“Departamento de 1 ambiente exclusivamente comercial”
En forma resumida ¿Qué entiende por “Moda” en el mercado?
Tendencias marcadas por la época, que hacen que unos sectores se vendan más que otros, o que determinado tipo de propiedad sea más rentable que otras.
¿Qué entiende por “Marketing Inmobiliario”
Comercialización de los bienes raíces, para su movimiento en el mercado, ya sea venta o arriendo, entre otros.
¿Qué factores se deben considerar para un Estudio de Mercado Inmobiliario?
El sector: ubicación.
Servicios: escuelas, locomoción, supermercados, comercio.
Nivel Social.
Conocimiento del producto y herramientas de apoyo de la gestión.
--------------------------------------------------------------------------------
Cuestionario N° 2
En forma resunida: defina los siguientes conceptos
Persona Natural
Todo individuo de la especie humana
Persona Jurídica
Empresa o sociedad
Incapacidad Jurídica
Incapacidad de realizar trámites jurídicos, ya sea por ser menor de edad o estar interdicto.
Cosas Corporales
Bienes tangibles
Muebles
Inmuebles
Cosas Incorporales
Derechos (intagibles)
Derechos reales
Dominio
Usufructo
Herencia
. Servidumbre
Prenda o hipoteca
Derechos personales
Bienes Muebles
Aquellos que se trasladan
semovientes
inanimados
Bienes Inmuebles
por naturaleza
por adherencia
por destinación
Inmueble por Destinación
Son tales debidos al uso que se les da: Los ladrillos de una casa.
Diferencia entre Hipoteca y Prenda
Prenda: Contrato donde la especie queda en poder del acreedor,
No así en el caso de la hipoteca, donde la casa permanece en poder del solicitante.
Derecho Real de Dominio
Derecho de uso, goce y disposición
Derecho Real de Usufructo
Derecho de uso y goce sobre una propiedad.
Tradición
Adquisición por entrega del bien, CBR
Sucesión por causa de muerte
Modo de adquirir por herencia
Servidumbre
Es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño.
La Ley
Voluntad soberana
El Contrato
Convención destinada a crear derechos y obligaciones
Contrato Consensual
Aquellos que se perfeccionan con el mero consentimiento de los contratantes
Contrato Solemne
Aquellos que se perfeccionan con ciertas formalidades
Contrato de Adhesión
Aquellos en los que una de las partes contratantes acepta lisa y llanamente las condiciones fijadas por la otra parte
Contrato Nominados
Aquellos reglamentados por la ley
Dolo
Es la intención positiva de inferir injuria a la persona o propiedad de otro.
Lesión Enorme
Es el enriquecimiento injusto que obtiene un contratante en perjuicio del otro
Título de Dominio
Derecho sobre una propiedad
Cuestionario N° 3
En forma resumida: defina los siguientes conceptos
Elemento del Mandato
Que se confíe o encargue a otra persona la ejecución de uno o más negocios jurídicos
Mandato General
Es el que se otorga al mandatario para todos los negocios del mandante
Poder Especial
Es el que se da para uno o más negocios determinados
Mandato Judicial
Es el que se otorga para que se represente al mandante en juicio
Obligaciones del Mandatario
El mandatario se ceñirá rigurosamente a los términos del mandato, fuera de los casos en que las leyes autoricen para obrar de otro modo
Obligaciones del Mandante
Debe cumplir las obligaciones que indica el Art. 2158
Extinción del Mandato
Fin de este
--------------------------------------------------------------------------------
Cuestionario N° 4
Defina el Contrato de Arrendamiento
Aquel en que las dos partes se obligan recíprocamente, UNA conceder el goce de una cosa; o ejecutar una obra o prestar servicios. y la OTRA pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.
Indique 5 obligaciones del Arrendador
- Mantener la cosa en buen estado.
- Evitar que terceros molesten al arrendatario.
- Devolver la indemnización.
- Entregar de recibo de los pagos
- Firmar contrato
Indique 5 obligaciones del Arrendatario
- Firmar contrato
- Conservar el inmueble
- Pagar la mensualidad
- Pagar las ctas del inmueble
- Devolver el inmueble en el plazo acordado
Efectúe un análisis simple de las formas en que expira un contrato de arrendamiento
De acuerdo a contrato
De comun acuerdo
--------------------------------------------------------------------------------
Cuestionario N° 5
Ley 18.101 sobre Arrendamientos de Inmuebles Urbanos y su modificación. Defina el ámbito de aplicación de esta ley, el contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanas:
Art 1 y 2
A su juicio, indique las diferencias que se presentan entre los contratos de arriendo cuando son: consensual, por escrito o por escritura pública.
Consensual, se perfecciona por el solo acuerdo de las partes
Escrito, se perfecciona por contrato escrito
Escritura publica, firmado en Notaría
Revise detenidamente los diferentes plazos de un contrato de arriendo (Ley 18.101 y Código Civil) e indique su comentario.
- Contratos mes a mes indefinidos
Contratos que no tienen plazo determinado
- Contratos de Plazo Fijo NO superiores a un año
En este caso, el arrendador sólo podía exigir judicialmente la restitución y el arrendatario tenía un plazo de cuatro meses para entregar el inmueble, contado desde la notificación de la demanda: por ello, si se requería poner término el último día del mes 12, tenía que notificar el aviso de término judicialmente a más tardar, el último día del mes 8, pues si se notificaba el último día del mes 11, de ahí se contaban los cuatro meses. Con la modificación el plazo de cuatro meses desde la notificación se reducen a dos meses.
- Contratos de Plazo Fijo superiores a un año
Para los contratos de arriendo, destinados a la habitación, de plazo fijo superior a un año, no es necesario dar el aviso con cuatro meses de anticipación. Se puede hacer el último día y el arrendatario tendrá que entregar la vivienda de inmediato, porque lo que se está haciendo operar es la norma del Código Civil que dispone que el requerimiento de la entrega debe datarse antes que termine el plazo y ello se está cumpliendo. Si no se cumple el requerimiento dentro del plazo, regirá la tácita reconducción por tres meses.
--------------------------------------------------------------------------------
Cuestionario N° 6
Defina contrato de Compraventa
Una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero
Indique las características del contrato de Compraventa
Es un contrato bilateral, oneroso, conmutativo, principal, consensual, título traslaticio de dominio
Explique las obligaciones del vendedor en una Compraventa
- Tradición
Entrega de la cosa
- Saneamiento de la Evicción
amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida
- ¿Qué entiende por “Vicio Oculto”
Ej: La venta de una propiedad, en mal estado, vendida como propiedad en buenas condiciones
- Indique los requisitos de una “Promesa de Compraventa”
Por escrito, en notaria, plazo.
--------------------------------------------------------------------------------
Cuestionario N° 7
Defina la Orden de Arriendo o Arrendamiento.
Convenio para acordar el uso de una propiedad por otro diferente al dueño.
Indique las caracteristicas de la Orden de Arrendamiento y para qué puede servir al Corredor de Propiedades.
Debe definir derechos y obligaciones, El Corredor deberá revisar que todo se cumpla de acuerdo a la ley.
Indique las obligaciones que debe asunir un corredor al recibir una Orden de arrendamiento de Inmueble.
Asesorar al mandante sobre el precio del inmueble.
Fijar posibles mejoras para una mejor gestión o mayor renta.
Fijar el día y la hora más adecuado a las visitas del inmueble.
Indicar que un funcionario de la oficina de corredores exhibirá el inmueble.
Indicar que serán de cargo del corredor los anuncios económicos y carteles.
Que practicará todas las gestiones de investigación de postulantes para una mayor claridad de la selección final, entre las cuales se incluyen:
Verificación de Trabajo y Rentas.
Verificación de domicilio anterior.
Verificación de antecedentes crediticios.
Verificación de grupo familiar.
Otros
Que confeccionará el Contrato de Arrendamiento con cláusulas de garantías efectivas y documentadas y bajo el mejor sistema de plazos frente a posible desahucio.
Que cobrará y percibirá la primera renta de arrendamiento y las garantías.
Que liquidará estos valores tan pronto como se materialice el negocio.
Otros.
Indique las obligaciones del mandante en una Orden de Arriendamiento.
a) El mandante declara expresamente encontrarse habilitado para celebrar este contrato, sea por su calidad de propietario legítimo del inmueble o por tener facultades necesarias para ello.
b) El mandante se obliga a no convenir contrato alguno ni a celebrar ningún otro acuerdo, con ninguna persona enviada por el Corredor de Propiedades con Orden de Visita, aunque el plazo de la presente orden esté vencido. (en ordenes exclusivas o sin exclusividad)
c) El mandante deberá pagar doblada la comisión, si se trata de una orden exclusiva, y omitiere la participación del corredor de propiedades. (Artículo 1489 Código Civil: En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir, a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato, con indemnización de perjuicios).
d) El mandante deberá dar todas las facilidades necesarias para que el corredor pueda visitar, con sus clientes, el inmueble objeto de la orden.
e) Pagará la comisión pactada tan pronto como se perfeccione el contrato que válido jurídicamente y según la tabla de porcentajes establecida entre ellos.
f) Declarará que exime de responsabilidad al corredor frente a robos, incendios u otros hechos similares, mientras el inmueble está entregado con llaves al corredor; la forma de salvaguardar sus especies y bienes es mediante la contratación de un seguro.
g) Confeccionará, junto con el corredor de propiedades, el inventario de las especies y estado general del inmueble.
h) Declarará que firma esta orden y la envía desde su FAX Nº al FAX del corredor Nº. Es conveniente que se ratifique posteriormente esta orden mediante una comunicación escrita en el sentido de haber recibido la orden vía fax
Defina el término “Tácita Reconducción”
Terminado el arrendamiento por desahucio, o de cualquier otro modo, no se entenderá en caso alguno que la aparente aquiescencia del arrendador la retención de la cosa por el arrendatario es una renovación del contrato.
Si llegado el día de la restitución no se renueva expresamente el contrato, tendrá derecho el arrendador para exigirlo cuando quiera.
--------------------------------------------------------------------------------
Cuestionario N° 8
Defina:
Ciudad
lugar organizado, acotado y en constante transformación, lugar de vida del hombre moderno y en donde se desarrollan todas las actividades necesarias para que el hombre pueda satisfacer sus necesidades de vida al menor costo y con los mayores beneficios posibles”.
Urbanización
proceso social, con causas y efectos de diferente tipo: social, económico, cultural y político. Implica también cambios en los patrones de producción y consumo, en comparación con la zona rural, dando así origen a una economía fundamentalmente basada en la industrial, el comercio y los servicios.
Centralidad
factor de clara incidencia en el precio de la tierra, pues se ve muy marcada la diferencia del precio desde el centro mismo hacia la periferia y ello se configura específicamente en que el concepto de " centro " contempla una marcada confluencia de vías de acceso, transporte de pasajeros y concentración peatonal, ello dada las características propias de cualquier centro como aglomeración de empresas, servicios, actividad cívica, servicios públicos, bancos, etc. que hacen buscar una proximidad entre ellos para conseguir la concentración de actividades
Accesibilidad
facilidad para obtener las materias primas como para vender sus productos
Plusvalía
Valor de la propiedad
Límite Urbano
Acotacion de los suelos de la ciudad
Externalidades
consecuencia o efecto, manifiesto o latente, aislado o en cadena, inmediato o retardado, que se produce en el medio ambiente urbano a consecuencia de un proyecto específico
--------------------------------------------------------------------------------
Cuestionario N° 9
Indique los objetivos de una vivienda.
brindar protección, confort y privacidad a quienes las habitan.
Indique los componentes de una vivienda.
techumbre, cuerpo y fundaciones como elementos básicos
Indique y defina la Clasificación de las Estructuras de las Edificaciones
Clase A (Edificios de Estructura Metálica)
Construcciones con estructura soportante de acero. En las estructuras de acero, la estructura soportante recibe el nombre de esqueleto.
Clase B (Edificios de Hormigón armado)
Construcciones con estructura resistente de hormigón armado. Los suelos están constituidos por losas de hormigón armado
Clase C (Edificios de albañilería reforzada)
Construcciones de un máximo de cuatro pisos, construidas con muros soportantes de albañilería de ladrillo, confinados entre pilares y cadenas de hormigón armado. Los muros destinados a absorber los esfuerzos horizontales deberán ser de 20 cms. de espesor en obra gruesa y no tener vanos.
Los pisos están constituidos por losas de hormigón armado, salvo los pisos superiores en los edificios de 2 y 3 pisos, que podrán construirse de madera.
Clase D
Construcciones de dos pisos máximo. Su estructura resistente está conformada de albañilería de ladrillo, de piedra y de bloque confinados entre cadenas y pilares de hormigón armado.
Clase E (Edificios de Madera)
Edificios de estructura soportante de madera. Altura máxima de edificación 7m. pudiéndose utilizar la techumbre como habitación en mansarda.
Clase F (Edificios de Adobe)
Los edificios de adobe destinados a habitación no podrán tener más de 3 m. de altura.
Condiciiones de una cubiertas de techumbre.
a) Ser opaca.
b) Ser impermeable calórico.
c) Ser mal conductor calórico.
d) Permitir el fácil escurrimiento de las aguas.
e) Evitar la acumulación de elementos sólidos.
f) Ser resistentes a los esfuerzos normales a que es sometida.
Defina:
Hormigón Armado;
Cemento y fierro
Estructura de Techumbre
Armazón que sujeta el techo
Muro Perimental.
Muro que rodea el perímetro de la propiedad
Indique los diferentes tipos de muros en una edificación según su función y su material.
Muro Medianero: Es el muro que pertenece en común a los dueños de dos predios colindantes.
Muro Cortafuego: Muro estructural con resistencia mínima de tres horas a la acción del fuego, que separe desde el suelo hasta por lo menos 50 cms. del techo más alto dos partes de un edificio.
Muro Soportante: Muro que debe resistir cualquier carga, además de su propio peso.
Muro Divisorio: Es el muro que separa dos propiedades distintas.
Muro de Separación: Muro que divide un predio o un edificio de un mismo dueño.
Muro Exterior: El muro que limita exteriormente un edificio.
Muro de Sostenimiento: Muro que soporta las cargas horizontales del material adosado a él.
Según el tipo de material con que está construido el muro se divide en:
- Muro de hormigón armado.
- Muro de hormigón.
- Muro de albañilería de ladrillo.
- Muro albañilería de piedra.
- Muro de albañilería de bloques.
- Muro de adobe.
- Tabique de madera.
Según el espesor de los muros éstos reciben los siguientes nombres:
* Tabiques: Muros de 12 cms. de espesor o menos.
* Muros Resistentes: Muros de más de 12 cms. de espesor y menor de 40 cms.
* Murallones: Muros cuyo espesor es superior a los 40 cms
Indique las características de los pisos.
Impermeabilidad:
Los pisos deben evitar el paso de la humedad entre su cara inferior y su cara superior.
Resistencia:
Deben ser capaces de soportar, además de su peso propio, las sobrecargas que los solicitan.
Rigidez:
Las deformaciones producidas por las cargas dinámicas deben ser imperceptibles para los ocupantes de la vivienda.
Desgaste:
El revestimiento de los pisos debe ser resistente al desgaste del tráfico normal al que es sometido.
Sordo:
El ruido que el piso produzca, por efecto del tránsito, debe ser moderado.
Aislación Térmica:
Las condiciones de aislación térmica deben ser similares a las exigencias en los muros cortafuegos.
Aislación Acústica:
Debe ser compatible con las necesidades de los habitantes de los pisos inferiores.
--------------------------------------------------------------------------------
Cuestionario N° 10
Indique los factores que afectan el precio de los bienes raíces
Los ciclos económicos ( integración y desintegración)
Aumento de la población;
Extensión de los servicios públicos;
Modificación de los impuestos y tributaciones;
Reglamentos, Leyes y Normas que afectan a los bienes raíces.
Programas de Desarrollo Urbano;
Políticas especiales de gobierno;
Instrumentos competitivos del bien raíz como inversión;
Sistemas de financiamiento de los bienes inmuebles;
El desarrollo de la ciudad capital sobre las regiones;
La descentralización y/o concentración del gobierno;
La tecnología de punta en la edificación;
La calidad y el estándares de las viviendas;
Las guerras, revoluciones,
Los desastres naturales en general; etc.
Defina los factores de ubicación y localización tomando como ejemplo su propia casa.
Central
Cercano a centros de comercio y colegios
Defina el factor de urbanización tomando como base el sector de su residencia.
Clase A
Los terrenos pueden tener diferentes dimensiones respecto del terreno típico zonal cuya relación es 1:2 (10 m de frente por 20 m de fondo u 8 x 16; 12 x 24; etc.); A su juicio,
¿Qué pasa con el precio del terreno?
- Si crece en su frente
Aumenta el precio
- Si crece en su fondo
Puede o no influir
A su juicio, ¿cuáles serían los antecedentes necesarios a considerar para aplicar precio a una vivienda?
Sector, ubicación, m2, servicios, superficios
--------------------------------------------------------------------------------
Cuestionario N° 11
¿Qué entiende por Márketing?
Comercialización de un bien
¿Qué entiende por Oferta y Demanda?
Relación entre Bienes ofrecidos y bienes requeridos
En un plan de Márketing, ¿Cuáles serían variables controlables y cuáles variables incontrolables?.
VARIABLES CONTROLABLES
Son variables controlables aquellas que la empresa puede crear, modificar o eliminar, o diseñarles estrategias tales como:
- Producto o servicio.
- Mercado o sistema de distribución.
- Precio y condiciones de venta.
- Comunicaciones entre empresa y clientes (publicidad, promoción y venta personal).
VARIABLES INCONTROLABLES
Son variables Incontrolables aquellas cuya conducta no dependen de la empresa. Son fuerzas externas que deben ser consideradas y que limitan en cierta forma a la empresa, tales como:
- Ambiente demográfico.
- Ambiente social y cultural.
- Ambiente económico.
- Situación comercial existentes.
- Recursos y objetivos de la empresa. (semi variable)
En un plan de Márketing, ¿Cómo abordaría el tema de la “Segmentación”, según variables psicológica?.
Todos los aspectos relacionados con el tipo y modo de vida
--------------------------------------------------------------------------------
Cuestionario N° 12
¿Por qué compran las personas?
Por necesidades y deseos (Maslow)
Indique las fases de una presentación de venta inmobiliaria a un potencial comprador.
Propuesta
Explicación del producto
Crear el deseo
Cerrar la venta
Indique las diferencias básicas entre Crédito con Letras Hipotecarias y Mutuo Hipotecario Endosable.
MUTUO HIPOTECARIO LETRA HIPOTECARIA
Tasa para el inversionista es mayor. Asume el riesgo del crédito. Tasa para el inversionista es menor.
Garantía hipotecaria asociada a un mutuo Garantía asociada primero a la institución financiera que las emite y en forma adicional por el respaldo directo de la cartera de crédito hipotecarios de dicho emisor.
El plazo es más largo (30 años). Plazos hasta 20 años
Liquidez: No son de fácil transacción en mercado secundario por heterogeneidad Alta liquidez en el mercado secundario por su estandarización.
Riesgo instrumento se basa en solvencia del deudor y calidad de la garantía hipotecaria Riesgo instrumento es difícil de evaluar por estar en función del riesgo de la cartera. por su diversidad y por evolucionar en el tiempo la calidad de la misma
Grado de desarrollo: poco conocido Instrumento conocido y maduro.
Obtener en un Banco Comercial de su zona, un juego completo de antecedentes con desarrollo del crédito y sus dividendos, además de los gastos de operación en que incurrirá para comprar un inmueble de $ 60.000.000.
Bco. CHILE:
CI
Antecedentes de renta del solicitante
Aval
Antecedentes de la Propiedad
- Titulo de domino
- Certif Serviu
- Certif Expropiación
Háganos un comentario final sobre otros aspectos que quisiera profundizar en el Corretaje de Propiedades.
Promoción - nov.2006
--------------------------------------------------------------------------------
INDICE:
I.- Introducción
II.- Noticias
III.- Consultas o Comentarios
IV.- Resolución cuestionario de clases
--------------------------------------------------------------------------------
I.- INTRODUCCION
Estimados:
Este portal gratuito fue creado para que puedas hacer todas las consultas que requieras, estás podrán ser analizadas por todos nosotros para lograr obtener la mejor solución a tu problema.
Ctb
--------------------------------------------------------------------------------
II.- NOTICIAS:
El lunes 06 de nov 06 finalizó el curso de Corretaje y Adminitración de Propiedades iniciado en septiembre 06.
El martes 31 de octubre 06 terminó el curso de Tasación de Propiedades iniciado en septiembre 06, compuesto por arquitectos, ingenieros y otros profesionales.
--------------------------------------------------------------------------------
III.- CONSULTAS ó COMENTARIO:
Realiza tu consulta o comentario
--------------------------------------------------------------------------------
IV.- RESOLUCION CUESTIONARIO DE CLASES
Cuestionario N° 1
En forma resumida: ¿Qué entiende por Mercado Inmobiliario?
Negocio referido a la transacción de bienes inmuebles.
En forma resumida: ¿Cómo inciden las Grandes Obras Públicas en el Mercado Inmobiliario?
La construcción de grandes obras públicas que beneficien un sector, aumentaran el valor de las propiedades de ese sector y viceversa.
A su juicio, agregue, al menos 5 subproductos, del producto “ Departamentos Habitacionales”
Como ejemplo:
“Departamento de 1 ambiente edificio mixto: habitacional, comercial”
“Departamento de 2 dormitorios, un baño, 1° piso, edificio
“Departamento loft”
“Departamento de planta libres para oficinas”
“Departamento de 1 ambiente exclusivamente comercial”
En forma resumida ¿Qué entiende por “Moda” en el mercado?
Tendencias marcadas por la época, que hacen que unos sectores se vendan más que otros, o que determinado tipo de propiedad sea más rentable que otras.
¿Qué entiende por “Marketing Inmobiliario”
Comercialización de los bienes raíces, para su movimiento en el mercado, ya sea venta o arriendo, entre otros.
¿Qué factores se deben considerar para un Estudio de Mercado Inmobiliario?
El sector: ubicación.
Servicios: escuelas, locomoción, supermercados, comercio.
Nivel Social.
Conocimiento del producto y herramientas de apoyo de la gestión.
--------------------------------------------------------------------------------
Cuestionario N° 2
En forma resunida: defina los siguientes conceptos
Persona Natural
Todo individuo de la especie humana
Persona Jurídica
Empresa o sociedad
Incapacidad Jurídica
Incapacidad de realizar trámites jurídicos, ya sea por ser menor de edad o estar interdicto.
Cosas Corporales
Bienes tangibles
Muebles
Inmuebles
Cosas Incorporales
Derechos (intagibles)
Derechos reales
Dominio
Usufructo
Herencia
. Servidumbre
Prenda o hipoteca
Derechos personales
Bienes Muebles
Aquellos que se trasladan
semovientes
inanimados
Bienes Inmuebles
por naturaleza
por adherencia
por destinación
Inmueble por Destinación
Son tales debidos al uso que se les da: Los ladrillos de una casa.
Diferencia entre Hipoteca y Prenda
Prenda: Contrato donde la especie queda en poder del acreedor,
No así en el caso de la hipoteca, donde la casa permanece en poder del solicitante.
Derecho Real de Dominio
Derecho de uso, goce y disposición
Derecho Real de Usufructo
Derecho de uso y goce sobre una propiedad.
Tradición
Adquisición por entrega del bien, CBR
Sucesión por causa de muerte
Modo de adquirir por herencia
Servidumbre
Es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño.
La Ley
Voluntad soberana
El Contrato
Convención destinada a crear derechos y obligaciones
Contrato Consensual
Aquellos que se perfeccionan con el mero consentimiento de los contratantes
Contrato Solemne
Aquellos que se perfeccionan con ciertas formalidades
Contrato de Adhesión
Aquellos en los que una de las partes contratantes acepta lisa y llanamente las condiciones fijadas por la otra parte
Contrato Nominados
Aquellos reglamentados por la ley
Dolo
Es la intención positiva de inferir injuria a la persona o propiedad de otro.
Lesión Enorme
Es el enriquecimiento injusto que obtiene un contratante en perjuicio del otro
Título de Dominio
Derecho sobre una propiedad
Cuestionario N° 3
En forma resumida: defina los siguientes conceptos
Elemento del Mandato
Que se confíe o encargue a otra persona la ejecución de uno o más negocios jurídicos
Mandato General
Es el que se otorga al mandatario para todos los negocios del mandante
Poder Especial
Es el que se da para uno o más negocios determinados
Mandato Judicial
Es el que se otorga para que se represente al mandante en juicio
Obligaciones del Mandatario
El mandatario se ceñirá rigurosamente a los términos del mandato, fuera de los casos en que las leyes autoricen para obrar de otro modo
Obligaciones del Mandante
Debe cumplir las obligaciones que indica el Art. 2158
Extinción del Mandato
Fin de este
--------------------------------------------------------------------------------
Cuestionario N° 4
Defina el Contrato de Arrendamiento
Aquel en que las dos partes se obligan recíprocamente, UNA conceder el goce de una cosa; o ejecutar una obra o prestar servicios. y la OTRA pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.
Indique 5 obligaciones del Arrendador
- Mantener la cosa en buen estado.
- Evitar que terceros molesten al arrendatario.
- Devolver la indemnización.
- Entregar de recibo de los pagos
- Firmar contrato
Indique 5 obligaciones del Arrendatario
- Firmar contrato
- Conservar el inmueble
- Pagar la mensualidad
- Pagar las ctas del inmueble
- Devolver el inmueble en el plazo acordado
Efectúe un análisis simple de las formas en que expira un contrato de arrendamiento
De acuerdo a contrato
De comun acuerdo
--------------------------------------------------------------------------------
Cuestionario N° 5
Ley 18.101 sobre Arrendamientos de Inmuebles Urbanos y su modificación. Defina el ámbito de aplicación de esta ley, el contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanas:
Art 1 y 2
A su juicio, indique las diferencias que se presentan entre los contratos de arriendo cuando son: consensual, por escrito o por escritura pública.
Consensual, se perfecciona por el solo acuerdo de las partes
Escrito, se perfecciona por contrato escrito
Escritura publica, firmado en Notaría
Revise detenidamente los diferentes plazos de un contrato de arriendo (Ley 18.101 y Código Civil) e indique su comentario.
- Contratos mes a mes indefinidos
Contratos que no tienen plazo determinado
- Contratos de Plazo Fijo NO superiores a un año
En este caso, el arrendador sólo podía exigir judicialmente la restitución y el arrendatario tenía un plazo de cuatro meses para entregar el inmueble, contado desde la notificación de la demanda: por ello, si se requería poner término el último día del mes 12, tenía que notificar el aviso de término judicialmente a más tardar, el último día del mes 8, pues si se notificaba el último día del mes 11, de ahí se contaban los cuatro meses. Con la modificación el plazo de cuatro meses desde la notificación se reducen a dos meses.
- Contratos de Plazo Fijo superiores a un año
Para los contratos de arriendo, destinados a la habitación, de plazo fijo superior a un año, no es necesario dar el aviso con cuatro meses de anticipación. Se puede hacer el último día y el arrendatario tendrá que entregar la vivienda de inmediato, porque lo que se está haciendo operar es la norma del Código Civil que dispone que el requerimiento de la entrega debe datarse antes que termine el plazo y ello se está cumpliendo. Si no se cumple el requerimiento dentro del plazo, regirá la tácita reconducción por tres meses.
--------------------------------------------------------------------------------
Cuestionario N° 6
Defina contrato de Compraventa
Una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero
Indique las características del contrato de Compraventa
Es un contrato bilateral, oneroso, conmutativo, principal, consensual, título traslaticio de dominio
Explique las obligaciones del vendedor en una Compraventa
- Tradición
Entrega de la cosa
- Saneamiento de la Evicción
amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida
- ¿Qué entiende por “Vicio Oculto”
Ej: La venta de una propiedad, en mal estado, vendida como propiedad en buenas condiciones
- Indique los requisitos de una “Promesa de Compraventa”
Por escrito, en notaria, plazo.
--------------------------------------------------------------------------------
Cuestionario N° 7
Defina la Orden de Arriendo o Arrendamiento.
Convenio para acordar el uso de una propiedad por otro diferente al dueño.
Indique las caracteristicas de la Orden de Arrendamiento y para qué puede servir al Corredor de Propiedades.
Debe definir derechos y obligaciones, El Corredor deberá revisar que todo se cumpla de acuerdo a la ley.
Indique las obligaciones que debe asunir un corredor al recibir una Orden de arrendamiento de Inmueble.
Asesorar al mandante sobre el precio del inmueble.
Fijar posibles mejoras para una mejor gestión o mayor renta.
Fijar el día y la hora más adecuado a las visitas del inmueble.
Indicar que un funcionario de la oficina de corredores exhibirá el inmueble.
Indicar que serán de cargo del corredor los anuncios económicos y carteles.
Que practicará todas las gestiones de investigación de postulantes para una mayor claridad de la selección final, entre las cuales se incluyen:
Verificación de Trabajo y Rentas.
Verificación de domicilio anterior.
Verificación de antecedentes crediticios.
Verificación de grupo familiar.
Otros
Que confeccionará el Contrato de Arrendamiento con cláusulas de garantías efectivas y documentadas y bajo el mejor sistema de plazos frente a posible desahucio.
Que cobrará y percibirá la primera renta de arrendamiento y las garantías.
Que liquidará estos valores tan pronto como se materialice el negocio.
Otros.
Indique las obligaciones del mandante en una Orden de Arriendamiento.
a) El mandante declara expresamente encontrarse habilitado para celebrar este contrato, sea por su calidad de propietario legítimo del inmueble o por tener facultades necesarias para ello.
b) El mandante se obliga a no convenir contrato alguno ni a celebrar ningún otro acuerdo, con ninguna persona enviada por el Corredor de Propiedades con Orden de Visita, aunque el plazo de la presente orden esté vencido. (en ordenes exclusivas o sin exclusividad)
c) El mandante deberá pagar doblada la comisión, si se trata de una orden exclusiva, y omitiere la participación del corredor de propiedades. (Artículo 1489 Código Civil: En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir, a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato, con indemnización de perjuicios).
d) El mandante deberá dar todas las facilidades necesarias para que el corredor pueda visitar, con sus clientes, el inmueble objeto de la orden.
e) Pagará la comisión pactada tan pronto como se perfeccione el contrato que válido jurídicamente y según la tabla de porcentajes establecida entre ellos.
f) Declarará que exime de responsabilidad al corredor frente a robos, incendios u otros hechos similares, mientras el inmueble está entregado con llaves al corredor; la forma de salvaguardar sus especies y bienes es mediante la contratación de un seguro.
g) Confeccionará, junto con el corredor de propiedades, el inventario de las especies y estado general del inmueble.
h) Declarará que firma esta orden y la envía desde su FAX Nº al FAX del corredor Nº. Es conveniente que se ratifique posteriormente esta orden mediante una comunicación escrita en el sentido de haber recibido la orden vía fax
Defina el término “Tácita Reconducción”
Terminado el arrendamiento por desahucio, o de cualquier otro modo, no se entenderá en caso alguno que la aparente aquiescencia del arrendador la retención de la cosa por el arrendatario es una renovación del contrato.
Si llegado el día de la restitución no se renueva expresamente el contrato, tendrá derecho el arrendador para exigirlo cuando quiera.
--------------------------------------------------------------------------------
Cuestionario N° 8
Defina:
Ciudad
lugar organizado, acotado y en constante transformación, lugar de vida del hombre moderno y en donde se desarrollan todas las actividades necesarias para que el hombre pueda satisfacer sus necesidades de vida al menor costo y con los mayores beneficios posibles”.
Urbanización
proceso social, con causas y efectos de diferente tipo: social, económico, cultural y político. Implica también cambios en los patrones de producción y consumo, en comparación con la zona rural, dando así origen a una economía fundamentalmente basada en la industrial, el comercio y los servicios.
Centralidad
factor de clara incidencia en el precio de la tierra, pues se ve muy marcada la diferencia del precio desde el centro mismo hacia la periferia y ello se configura específicamente en que el concepto de " centro " contempla una marcada confluencia de vías de acceso, transporte de pasajeros y concentración peatonal, ello dada las características propias de cualquier centro como aglomeración de empresas, servicios, actividad cívica, servicios públicos, bancos, etc. que hacen buscar una proximidad entre ellos para conseguir la concentración de actividades
Accesibilidad
facilidad para obtener las materias primas como para vender sus productos
Plusvalía
Valor de la propiedad
Límite Urbano
Acotacion de los suelos de la ciudad
Externalidades
consecuencia o efecto, manifiesto o latente, aislado o en cadena, inmediato o retardado, que se produce en el medio ambiente urbano a consecuencia de un proyecto específico
--------------------------------------------------------------------------------
Cuestionario N° 9
Indique los objetivos de una vivienda.
brindar protección, confort y privacidad a quienes las habitan.
Indique los componentes de una vivienda.
techumbre, cuerpo y fundaciones como elementos básicos
Indique y defina la Clasificación de las Estructuras de las Edificaciones
Clase A (Edificios de Estructura Metálica)
Construcciones con estructura soportante de acero. En las estructuras de acero, la estructura soportante recibe el nombre de esqueleto.
Clase B (Edificios de Hormigón armado)
Construcciones con estructura resistente de hormigón armado. Los suelos están constituidos por losas de hormigón armado
Clase C (Edificios de albañilería reforzada)
Construcciones de un máximo de cuatro pisos, construidas con muros soportantes de albañilería de ladrillo, confinados entre pilares y cadenas de hormigón armado. Los muros destinados a absorber los esfuerzos horizontales deberán ser de 20 cms. de espesor en obra gruesa y no tener vanos.
Los pisos están constituidos por losas de hormigón armado, salvo los pisos superiores en los edificios de 2 y 3 pisos, que podrán construirse de madera.
Clase D
Construcciones de dos pisos máximo. Su estructura resistente está conformada de albañilería de ladrillo, de piedra y de bloque confinados entre cadenas y pilares de hormigón armado.
Clase E (Edificios de Madera)
Edificios de estructura soportante de madera. Altura máxima de edificación 7m. pudiéndose utilizar la techumbre como habitación en mansarda.
Clase F (Edificios de Adobe)
Los edificios de adobe destinados a habitación no podrán tener más de 3 m. de altura.
Condiciiones de una cubiertas de techumbre.
a) Ser opaca.
b) Ser impermeable calórico.
c) Ser mal conductor calórico.
d) Permitir el fácil escurrimiento de las aguas.
e) Evitar la acumulación de elementos sólidos.
f) Ser resistentes a los esfuerzos normales a que es sometida.
Defina:
Hormigón Armado;
Cemento y fierro
Estructura de Techumbre
Armazón que sujeta el techo
Muro Perimental.
Muro que rodea el perímetro de la propiedad
Indique los diferentes tipos de muros en una edificación según su función y su material.
Muro Medianero: Es el muro que pertenece en común a los dueños de dos predios colindantes.
Muro Cortafuego: Muro estructural con resistencia mínima de tres horas a la acción del fuego, que separe desde el suelo hasta por lo menos 50 cms. del techo más alto dos partes de un edificio.
Muro Soportante: Muro que debe resistir cualquier carga, además de su propio peso.
Muro Divisorio: Es el muro que separa dos propiedades distintas.
Muro de Separación: Muro que divide un predio o un edificio de un mismo dueño.
Muro Exterior: El muro que limita exteriormente un edificio.
Muro de Sostenimiento: Muro que soporta las cargas horizontales del material adosado a él.
Según el tipo de material con que está construido el muro se divide en:
- Muro de hormigón armado.
- Muro de hormigón.
- Muro de albañilería de ladrillo.
- Muro albañilería de piedra.
- Muro de albañilería de bloques.
- Muro de adobe.
- Tabique de madera.
Según el espesor de los muros éstos reciben los siguientes nombres:
* Tabiques: Muros de 12 cms. de espesor o menos.
* Muros Resistentes: Muros de más de 12 cms. de espesor y menor de 40 cms.
* Murallones: Muros cuyo espesor es superior a los 40 cms
Indique las características de los pisos.
Impermeabilidad:
Los pisos deben evitar el paso de la humedad entre su cara inferior y su cara superior.
Resistencia:
Deben ser capaces de soportar, además de su peso propio, las sobrecargas que los solicitan.
Rigidez:
Las deformaciones producidas por las cargas dinámicas deben ser imperceptibles para los ocupantes de la vivienda.
Desgaste:
El revestimiento de los pisos debe ser resistente al desgaste del tráfico normal al que es sometido.
Sordo:
El ruido que el piso produzca, por efecto del tránsito, debe ser moderado.
Aislación Térmica:
Las condiciones de aislación térmica deben ser similares a las exigencias en los muros cortafuegos.
Aislación Acústica:
Debe ser compatible con las necesidades de los habitantes de los pisos inferiores.
--------------------------------------------------------------------------------
Cuestionario N° 10
Indique los factores que afectan el precio de los bienes raíces
Los ciclos económicos ( integración y desintegración)
Aumento de la población;
Extensión de los servicios públicos;
Modificación de los impuestos y tributaciones;
Reglamentos, Leyes y Normas que afectan a los bienes raíces.
Programas de Desarrollo Urbano;
Políticas especiales de gobierno;
Instrumentos competitivos del bien raíz como inversión;
Sistemas de financiamiento de los bienes inmuebles;
El desarrollo de la ciudad capital sobre las regiones;
La descentralización y/o concentración del gobierno;
La tecnología de punta en la edificación;
La calidad y el estándares de las viviendas;
Las guerras, revoluciones,
Los desastres naturales en general; etc.
Defina los factores de ubicación y localización tomando como ejemplo su propia casa.
Central
Cercano a centros de comercio y colegios
Defina el factor de urbanización tomando como base el sector de su residencia.
Clase A
Los terrenos pueden tener diferentes dimensiones respecto del terreno típico zonal cuya relación es 1:2 (10 m de frente por 20 m de fondo u 8 x 16; 12 x 24; etc.); A su juicio,
¿Qué pasa con el precio del terreno?
- Si crece en su frente
Aumenta el precio
- Si crece en su fondo
Puede o no influir
A su juicio, ¿cuáles serían los antecedentes necesarios a considerar para aplicar precio a una vivienda?
Sector, ubicación, m2, servicios, superficios
--------------------------------------------------------------------------------
Cuestionario N° 11
¿Qué entiende por Márketing?
Comercialización de un bien
¿Qué entiende por Oferta y Demanda?
Relación entre Bienes ofrecidos y bienes requeridos
En un plan de Márketing, ¿Cuáles serían variables controlables y cuáles variables incontrolables?.
VARIABLES CONTROLABLES
Son variables controlables aquellas que la empresa puede crear, modificar o eliminar, o diseñarles estrategias tales como:
- Producto o servicio.
- Mercado o sistema de distribución.
- Precio y condiciones de venta.
- Comunicaciones entre empresa y clientes (publicidad, promoción y venta personal).
VARIABLES INCONTROLABLES
Son variables Incontrolables aquellas cuya conducta no dependen de la empresa. Son fuerzas externas que deben ser consideradas y que limitan en cierta forma a la empresa, tales como:
- Ambiente demográfico.
- Ambiente social y cultural.
- Ambiente económico.
- Situación comercial existentes.
- Recursos y objetivos de la empresa. (semi variable)
En un plan de Márketing, ¿Cómo abordaría el tema de la “Segmentación”, según variables psicológica?.
Todos los aspectos relacionados con el tipo y modo de vida
--------------------------------------------------------------------------------
Cuestionario N° 12
¿Por qué compran las personas?
Por necesidades y deseos (Maslow)
Indique las fases de una presentación de venta inmobiliaria a un potencial comprador.
Propuesta
Explicación del producto
Crear el deseo
Cerrar la venta
Indique las diferencias básicas entre Crédito con Letras Hipotecarias y Mutuo Hipotecario Endosable.
MUTUO HIPOTECARIO LETRA HIPOTECARIA
Tasa para el inversionista es mayor. Asume el riesgo del crédito. Tasa para el inversionista es menor.
Garantía hipotecaria asociada a un mutuo Garantía asociada primero a la institución financiera que las emite y en forma adicional por el respaldo directo de la cartera de crédito hipotecarios de dicho emisor.
El plazo es más largo (30 años). Plazos hasta 20 años
Liquidez: No son de fácil transacción en mercado secundario por heterogeneidad Alta liquidez en el mercado secundario por su estandarización.
Riesgo instrumento se basa en solvencia del deudor y calidad de la garantía hipotecaria Riesgo instrumento es difícil de evaluar por estar en función del riesgo de la cartera. por su diversidad y por evolucionar en el tiempo la calidad de la misma
Grado de desarrollo: poco conocido Instrumento conocido y maduro.
Obtener en un Banco Comercial de su zona, un juego completo de antecedentes con desarrollo del crédito y sus dividendos, además de los gastos de operación en que incurrirá para comprar un inmueble de $ 60.000.000.
Bco. CHILE:
CI
Antecedentes de renta del solicitante
Aval
Antecedentes de la Propiedad
- Titulo de domino
- Certif Serviu
- Certif Expropiación
Háganos un comentario final sobre otros aspectos que quisiera profundizar en el Corretaje de Propiedades.
Suscribirse a:
Entradas (Atom)